发布日期：2022-05-29
亚朵加盟电话 17722472097 | 酒店售后返租的商业逻辑与避雷，这些干货知识点你知道吗？
亚朵加盟电话 17722472097 | 酒店售后返租的商业逻辑与避雷，这些干货知识点你知道吗？
发布日期：2020-05-08 13:12
遇冷的40年产权公寓市场，开发商为了加快去化速度，常常会选用售后返租模式运作项目——把房子卖给小业主，同时又承诺帮小业主找好一家运营管理方，每个月由运营管理方支付租金回报给到小业主，堪称“完美”的营销和投资工具！
关于售后返租产权酒店的科普贴，笔者2017年曾发表过《投资产权酒店，99%都看过这篇帖子》三篇连载，里面详尽地介绍了产权酒店模式中各方关系和需要关注的细节。
不过，随着这几年国内主流中高端酒店品牌有越来越多的项目涉及售后返租，这里面的合作细节也发生了细微变化！主要体现在小业主与酒店运营管理方的关系发生着转变——由过去的委托经营管理、小业主直接承担盈亏风险并参与利润分红，进化成小业主与承租方单纯保持租赁合同关系，承租方自己运营或者加盟一个酒店品牌对项目做运营管理，小业主只是获得租金，和项目盈亏、利润分红无关。
站在酒店品牌方的角度，在此类项目中，品牌方并不愿意直接和小业主发生关系，所以需要一个自然人或公司主体拿到整层、整层的房屋使用权，也就是作为承租方拿到租赁合同，同时项目也通过酒店品牌方前期的硬件及可行性风险评估，品牌方才同意立项加盟并经营管理这个项目。因此，在进化后的合作关系里，小业主只是房东，而拿到了房屋使用权的自然人或者公司主体是承租方兼酒店品牌的加盟商（如果承租方不加盟酒店品牌，那就理解为它是以单体酒店的形式自己运营管理项目）
需要注意的是，售后返租项目大多的交房条件不是毛坯交付，而是按照样板间的精装修标准交付，因此需要由小业主支付精装修补贴！对于承租方/加盟商来说，这本质上是一个空手套白狼的酒店项目。因为交房时酒店装修其实做好了，酒店没有装修投资的本！至于每个月给到小业主的返点，本质上就是租金，承租方/加盟商承担运营成本、房租成本。
为了规避有硬件品质差以及高概率爆雷风险的项目，酒店售后返租的项目评估，除了酒店立项的常规评估环节，开发商和承租方/酒店加盟商还需要关注以下几点：
1. 1楼大堂的产权在谁手里，还是作为公摊卖出，这个细节决定大堂是否为真正的独用大堂，还是归大楼所有业主所有（包括买了楼，但没有纳入返租管理的楼层的小业主）！
2. 是否能将1-2部独用电梯写进租赁合同。
3. 毛坯每平米卖价和精装修卖价分别多少钱。
4. 精装修的补贴，是直接交给承租方/加盟商，还是交给开发商运作并分配给指定供应渠道。
5. 小业主的返点是按照精装修卖价总价的多少来算，还是直接按照每平米月租金多少来核算。通常折算出来的租金，如果只是适当高于当地酒店市场租金，则可操作性大；如果超过太多，在后期酒店运营水平差时，则存在爆雷风险（承租方/加盟商的运营收入扣除运营成本后，毛利润不足以支付租金成本，则称之为爆雷，承租方/加盟商会跑路。）
6. 样板间是否可以按照宣传的酒店品牌标准打造。
7. 酒店餐厅、会议室、员工办公等公共区域的部分是承租方/加盟商购买自持，还是属于小业主的，这部分不仅涉及到合作结束后加盟商要复原客房装修交还给小业主，而且也会影响整体均摊租金。
另外，关于开发商卖楼的广告宣传，主流的酒店品牌方也会加强审核管理。以下为审核原则和流程：
1、未经品牌方事先书面同意，加盟业主不能以特许品牌的名义，对外进行任何形式的融资、筹资、交易或者商业宣传活动。
2、所有涉及酒店品牌的对外商业宣传中，要如实表述双方关系，不得混淆视听，特别是与酒店品牌同时出现的内容，不得涉及投资回报、投资收益。
3、宣传物料中，涉及酒店品牌必须通过审核，其内容在总篇幅的占比也会是关注点。
带装修补贴的产权返租项目，后期如果需要以酒店为标的做贷款融资，由于产权分属很多的小业主、涉及很多份产权背调(查询是否有房产抵押、涉诉、查封)，贷款融资难度较常规项目大。
酒店投资与加盟咨询，一定要记得联系我哦
分享到：