产权返租酒店专题｜投资产权酒店，99%的人都看过这篇帖子（下）

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《亚朵酒店加盟｜投资产权酒店，99%的人都看过这篇帖子（中）》这篇文章主要从开发商和酒店管理公司的角度出发介绍了产权酒店现阶段所面临的问题。今天我们将重点关注小业主在产权酒店发展中所面临的现状。

 

 

 

 

 

产权酒店投资门槛高，风险大，因此在选择投资项目时，投资可行性分析显得尤为重要。站在地价的角度，酒店所处地段是否位于商业中心、交通枢纽区等直接决定了土地的增值空间和投资回报。站在房产收益的角度，当地经济发展状况、城市规划、旅游业发展、酒店位置、酒店硬件配套设施和软件服务、酒店自身的定位、酒店品牌形象和酒店经营管理公司的水平决定了酒店未来的盈利能力。

 

 

开发商用于酒店开发的土地性质、当地政府对于产权酒店的相关规定以及开发商自身的信誉都会给小产权证的办理和发放带来风险，而这也是小业主应当注意的问题之一。以2005年开业的杭州·建德外海月亮湾大酒店为例，按照2003年签订的《商品房买卖合同》，酒店的地块规划用途为商住楼，土地使用年限为50年，但合同又约定“受买人的房屋仅作住宅使用”。由于房屋类型不对，产权证迟迟办不出，不少业主选择退房，只拿到了为数不多的赔偿款。这种情况一直延续到2008年3月，直到小业主和开放商签订了一份补充协议，将房产性质由住宅变更为非住宅后，才最终取得产权证，由此产生的近万元费用却由小业主自行承担。

 

 

 

由于酒店管理专业性强，单个小业主在产权酒店的实际运作中无法实现对酒店经营和管理的监督，酒店方一旦声称经营不善，无法按期兑现小业主投资回报，信息的不对称或道德风险会给小业主带来投资风险。

 

 

开发商和酒店经营管理公司向小业主承诺的收益回报率,通常都是按照最理想的经营条件计算得出的。酒店一旦经营不善，小业主无法获得约定的投资回报。以北京延庆金色假日酒店为例，2003年酒店开业房产证下发之后，业主们不仅没有能得到开发商承诺的10%-30%的高额回报，每年的收益也由上万元减为数百元，由此看来，项目是否具有完善的担保机制显得尤为重要。目前市场上的部分产权酒店都设有担保机制，有集团公司出面担保的，也有独立的第三方担保公司出面担保的，以位于北京珠市口的中欣戴斯酒店为例，提供由注册资金9900万的一家担保公司的承担连带责任担保。此外，小业主在选择产权式投资产品时，还应当留意担保公司担保的是购房款本金还是收益，具体比例是多少，是普通责任担保还是连带责任担保。如果普通责任担保出现债务纠纷,债权人首先应向债务人要所要欠款，当债务人表示自己没有能力归还时，债权人可以提出诉讼要求法院强制执行，仅当法院采取强制执行后债务人仍无法偿还债务时,债权人方能找担保公司所要赔偿；如果是连带责任担保出现债务纠纷，债权人可以直接找到担保单位索要赔偿，如果上诉法院，债权人也可同时起诉债务人和担保单位，因为这两方同时有责任偿还债权人的债务。因此，对于小业主而言，不轻信开发商的承诺、签署一份详尽的合同是防止风险发生的保证。

 

产权酒店属于不动产投资，投资周期较长，其流通和变现能力是投资者在作决策时应当考虑的因素。通过建立完善的退出机制，小业主在面临酒店无法实现承诺的投资回报或其它重要风险时可以及时更换经营者或回收部分投资款，最大限度减少投资风险。以成都中航城市名人为例，在小业主与酒店经营管理公司签订的委托经营管理合同到期后，小业主可自行选择是回购(回购增幅按1%逐年递增)还是续约。不过，投资产权酒店，最好还是注意品牌的知名度，最好是全国范围内的主流酒店品牌！因为主流的酒店品牌方，在评估项目时也会相对严谨，前期评估本身就是一种保障。