产权返租酒店专题｜投资产权酒店，99%的人都看过这篇帖子（中）

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在《亚朵酒店加盟｜投资产权酒店，99%的人都看过这篇帖子（上）》中我们就产权酒店的概念、产生发展和商业模式进行了简要介绍。今天我们继续来看产权酒店现阶段所面临的问题。

 

 

 

一方面，产权酒店在市场上得到了一定的认可，另一方面，它在实际操作中也出现了许多问题。

 

 

 

按照国家有关规定，土地按用地性质分三类：商业性质用地，土地批租年限为 40 年， 其中城市商业用地允许以房地产开发模式进行销售，但受到相关法规的约束，而传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项不属于房地产开发行为，一般不允许按照商品房模式进行分割销售。此外，国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用旅游商业用地地，土地批租年限为 40或50 年，由于各地鼓励投资的政策不同，有些可以按照房地产开发模式，按照商品房模式分割销售；综合类用地，即商业和住宅综合用地，带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为 50 年，该类用地性质本身就属于房地产开发，可以按照商品房模式分割销售；住宅用地，土地批租年限为 70 年，本身属于房地产开发性质，可以按照商品房模式分割销售。中国的产权酒店只能打擦边球，先按照商业用地、商住综合用地或住宅用地进行报批，销售结束后再办理酒店经营的相关手续。至于房管部门是否会以项目最终用途与用地性质不符为由禁止产权分割转让，各地政府做法不一，如果明令禁止，开放商可能将面临资金链断裂的巨大风险。以北京市为例，根据市住建委《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，“2010年5月31日后，通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。

根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88 号)中第11 条规定："房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。" 由此看来，能否"售后返租"取决于销售硬件是否是"已竣工商品房"。因此，期房销售阶段开发商若与小业主签订的售后返租协议，其协议本身并不具备法律效力，如果出现纠纷开发商的利益难以保护。因此，以第三方(承租经营方)名义与业主签订售后返租或委托经营管理行同是规避风险的首选解决方式，这也是目前市场上的主流做法。

 

 

 

 

 

站在酒店管理公司运营的角度，一间仅提供客房而无其他配套设施的高星级酒店在市场上是毫无竞争力的，为了要提升未来经营所带来的收益，酒店管理公司需要餐厅、会议室、大堂吧等休闲配套予以支持，而开发商为了迅速回笼资金，往往愿意做大能销售的客房，而非自身持有的公建面积。因此，这个问题是开发商在与酒店管理公司探讨合作时常常产生的分歧之一。

 

如果无法限定小业主的使用权限，酒店的正常运营便会存在很大隐患，进而影响酒店整体收益和其他小业主的利益。就这一问题，以成都城市名人酒店为例，小业主与酒店经营管理方签订的委托管理合同明确规定合同期间小业主对其所购客房无自用权限，单方毁约需要支付10万元违约金。

 

按照常规，酒店三五年一小修，十年一大修，伴随而来的改造装修及设备大更换势必涉及大修基金的使用和管理，而关于这部分资金是由开发商、小业主还是酒店经营管理公司承担目前市面上的酒店委托管理合同大多未做出详细规定。随着年限增长酒店设施设备的损耗会越来越严重，这直接影响着酒店在竞争市场上的综合竞争力，而这与酒店经营管理公司的运营成效和小业主是否能按期拿到收益回报息息相关，是产权酒店成功运营所无法回避的问题。

如果酒店经营管理公司在其周期性经营中出现了资金短缺，开发商或小业主是否能为项目提供资金支持，具体应出额度和可以调用的资金额度也是酒店经营方应该考虑的问题。