产权返租酒店专题｜投资产权酒店，99%的人都看过这篇帖子（上）

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近年来，产权酒店在中国的房产市场上较为活跃，本文就产权酒店的概念、在中国的产生和发展过程、商业模式以及现阶段面临的问题做简要探讨。

 

 

 

 

 

产权酒店(Condo Hotel)，是指房地产开发商将其开发的酒店按住宿单元(客房)分割为若干独立产权出售给小业主，由小业主委托专门的酒店经营管理公司在约定期限内统一经营管理，具体经营期限、收益模式及小业主可能享有的其他权益由双方约定。

 

 

小业主与酒店经营管理公司约定的收益模式一般涉及两方面内容：

 

①投资回报：分经营分红、保底回报+经营分红、固定投资回报三种，目前国内产权酒店市场绝大多数采取第三种投资回报方式。以2013年成都推出的中航城市名人酒店为例，若签15年委托经营管理合同，1-5年固定年化收益为购房金额的7.5%，6-10年为8.5%，最后5年达9.5%。固定年化收益除以12按月份打入小业主的银行卡中。对于尚未开业的产权酒店投资产品，合同一旦签订，酒店管理公司每月会按约定的收益乘以60%给予小业主补贴，直到正常开业；对于已经开业的产权酒店投资产品，合同一旦签定，下个月开始就可以获得约定收益(约定年化收益除以12)。

 

②免费住宿天数：不同的产权酒店对此约定不同，有的不提供免费住宿，有的提供几天到几个月不等。

 

 

 

 

 

产权酒店起源于20世纪70年代的欧洲，而在中国，产权酒店最早诞生于90年代的海南，当时房地产市场不太景气，开发商为了盘活楼盘，于是参照了国外的产权酒店经营模式，将手中的存量资产包装成可以委托经营管理的“假日住宅”。此后，这一模式如雨后春笋般在北京、上海、广州、深圳等一线城市出现，并逐步发展到二、三线城市。如今，产权酒店在中国已走过20多个年头，虽辐射面广，但由于相关法令配套尚不健全、易引发诸多纠纷等原因发展较慢。

 

房地产开发商拥有酒店物业最初的全部产权，通过向小业主出让其部分或全部客房产权迅速回笼资金，并将酒店的剩余产权面积(如大堂吧、餐厅、会议室等)委托给专业的酒店经营管理公司统一经营，获取约定的的投资收益及其他权益。

对于原本就有意向投资酒店的开发商，做产权酒店有助于迅速回笼资金。通常，投资建造一家常规酒店需要几千万到及十亿不等的庞大资金，而其投资回收期相对于房地产开发更为漫长，约15年左右，这对投资商们来说较难接受。此外，由于开发商兴建酒店多数都需要通过银行融资贷款，而酒店类项目在中国银行的贷款周期一般在10年左右，用10年的时间归还本息给酒店经营带来巨大的经营压力。产权酒店的产生，恰能解决投资回收期的难题。开发商在酒店建成之初便可效仿住宅的销售模式出让酒店客房产权，快速回笼资金，用收回的本金偿还银行贷款，剩下的时间通过酒店经营只需兑现小业主的投资回报，以此获得比开发常规酒店更为高额的利润。

对于原本无意做酒店的开发商，尤其是旅游度假销售型物业，转换思路开发产权酒店, 恰恰迎合了购房者的心理诉求，即购房者购买房产后如果较少用于自住，则可以通过酒店形式出租获得收益，同时手头的房子还能实现物业升值，何乐而不为。由于做产权酒店能使这样的物业更具吸引力，开发商也能更为迅速地将房子销售出去。

 

小业主先与房地产开发商签订一份房屋买卖合同并支付购房款，从而获得指定酒店客房的产权(不同的产权酒店项目对是否接受按揭付款以及如何按揭付款要求不同)，接着与专业的酒店经营管理公司签订一份委托经营管理合同，由酒店管理公司代为经营，从而获取约定的投资收益及其他权益。

小业主把产权酒店列为一种新型投资产品，势必是在对各种投资产品收益/风险比的表现综合比较后理性分析做出的选择。

 

酒店经营管理公司接受酒店产权人(包括开发商和小业主)的委托，在约定的经营期限内负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。

通常，与常规酒店不同，产权酒店的酒店经营管理公司需要和分散的小业主打交道，故愿意合作的高端酒店管理品牌较少。目前市场上操作产权酒店项目较多的的管理公司多为国内不知名酒店管理公司，产权酒店为其提供了发展的机遇和平台，低廉的管理费用也降低了产权酒店的运营成本。相较之下，2012年左右发展起来的途家则显得比较特殊，途家既能充当酒店经营管理公司的角色，针对度假和商务公寓提供品牌输出托管服务，同时也是中高端度假公寓在线平台。但是！如果是由一个签约主体（个人也好，公司也好），把整层、整层的小产权房都谈好了统一租赁，拿到了整体的租赁使用权，愿意和这个签约主体去谈合作的酒店经营管理公司就多了！只不过，管理公司也会根据测算模型，判断项目的可行性！