发布日期：2022-05-29
酒店投资排房指导｜操盘上千万投资的酒店项目，不学会排房，哪来靠谱的评估？
酒店投资排房指导｜操盘上千万投资的酒店项目，不学会排房，哪来靠谱的评估？
发布日期：2019-03-13 15:56
亚朵加盟｜操盘上千万投资的酒店项目，不学会排房，哪来靠谱的评估？
2016年4月－2017年7月，我已评估1000+酒店项目。每一次酒店项目的评估，我都会拆分为三步：物理条件分析、市场条件分析和商务条件分析。
在物理条件分析的环节，我会向酒店投资人拿到项目的cad图纸或者pdf版平面图，然后根据平面结构、尺寸，并结合需要打造的产品标准做初排房，判断出房数量，因为这个是直接影响测算评估的关键数据之一（测算评估由5大数据影响：投资造价＋客房数量＋经营预期＋运营成本＋租金成本）。
常见的平面结构,分板式、塔式、中庭式三种，由这三种平面形式可以衍生出不同的平面形态：
1. 板式客房楼层案例
2. 塔式客房楼层案例
3. 中庭式客房楼层案例
不同的酒店定位，对于排房的要求有些许差别。以客房面积为例，可分为4类：
经济型16-24㎡ 、舒适型25-35㎡、 豪华型36-45㎡和 超豪华型45㎡以上。
以某酒店品牌为例，排房时有几个重点，列举一二：
1. 过道净宽度最低1.6米，算上两边客房墙的厚度, 过道墙中距最低1.8米;
2. 客房开间不低于3.3米，套内面积25平米－35平米的房型占95%以上；
3. 无暗房 (天井净宽度小于3米,且深度大于3层楼层的天井房计算为暗房)；
4. 大堂面积不小于150平方米；
5. 每层都有满足需要的消毒布草间，不小于10平米；
6. 有相对独立的餐厅、厨房区域（按100间房配置，须有120平方米以上区域）；
7. 有基本的员工设施区域（更衣、冲淋、厕所、餐厅等）。
其中2、3点基本决定了这个品牌的出房数量。有的品牌对于开间的要求更低，譬如开间2.85米以上即可，允许有较大比例的暗房。
常见问题1. 进深过大怎么办？
一般10-12米的进深已经算是常规客房的极限，如果更大，需要考虑换方向排房，通过多排一排房间和走道来缩短进深、同时探讨开天井的可能性（解决由此引发的暗房问题）。
以上案例为某经济型酒店的排房，平面为25.9米和17.6米进深。考虑到酒店产品的面积16-24平米即可，因此在开间2.85-3.3米的条件下，净深4.85－5.6米足矣，于是除了平面的两头有排房，中间也安排了排房。由于无法开窗，所以项目产生暗房的部分（此图虽然开了采光天井，但宽度不足3米，严格说来还是暗房）。如果产品定性就是这样，则可以这样设计。
常见问题2. 错柱怎么办？
如果柱子在客房的中间则会影响客房品质，一般考虑增加或降低客房的宽度从而适应，或者探讨是否有把柱子并入卫生间隔墙的可能性（柱子包在卫生间里面 不影响使用），或者改为功能房或个性特价房、再或者后期通过设计方法处理（譬如订制衣柜）。
常见问题3. 如何训练排房的思维？
平时住酒店时可多观察客房门背后的消防逃生图并拍照记录，次数多了就能熟悉大多数酒店平面的排房方法。附上一些常见平面图的酒店排房：
1. xx海友（三排房＋四排房，没开天井）
2. xx宜必思（中间暗房区，无法开天井）
3. xx豪生（单排房）
4. xx锦江都城（三排房，中间无法开天井）
5. xx和颐（四排房，中间无法开天井）
6. xx橘子水晶（三排房、开天井）
7. xx亚朵（三排房，中间开天井）
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