亚朵加盟|酒店项目运作的成败,50%竟和他们有关

发布日期:2018-04-26 15:57
揭秘酒店投资成败的奥秘
 

亚朵加盟|酒店加盟项目运作的成败,50%竟和他们有关

酒店项目运作的成败,50%靠物业评估,50%靠后期运营,而在物业评估这块,究竟哪些人发挥至关重要的作用?

加盟经理!他们也叫开发经理,大多是运营、工程或酒店咨询背景相关,对于商圈客源判断、周边酒店硬件及经营调查分析、项目平面结构分析、功能规划、经营预测及投资回报测算具有丰富经验,甚至是对于酒店行业有整体的格局观,对于行业发展现状和发展趋势把控到位。通常,这部分人的专业程度对项目运作成败发挥基础性作用。加盟经理站在为加盟商物业评估的最前线,也是加盟商最先能接触到的人,只要他们专业,大多就可以为加盟商剔除不合适的物业。譬如物业面积过小或过大的、缺少独立大堂或独立电梯的、暗房过多的、区位过偏而租金过高的等等。

酒店加盟经理物业评估

如果说,单凭加盟经理一己之见就能决定项目成败过于武断,那么加盟经理所在酒管公司每周召开的项目决策例会给出的评估意见将更为客观。以亚朵为例,每周一的项目决策团队豪华阵容由8-10人组成,从开发经理、开发总监、高级开发总监到VP、SVP、EVP以及CEO, 所有关键人都会参与到项目决策中,为项目保驾护航。

酒店项目决策例会

亚朵开发经理,从物业评估角度对物业周边市场、物业条件考察、工程排房、功能规划、项目整体优劣势、运营指标预测及财务测算等角度阐述项目。

亚朵开发总监及高级开发总监,针对项目阐述缺失的部分做补充性阐述。

亚朵VP(运营方向)、SVP(运营方向),从运营角度给出项目意见,包括项目体量是否过大、功能规划是否合理(譬如是否需配备较大会议室)、首年及成熟期平均房价、出租率是否实事求是,周边主要知名企业报销标准是否在项目房价范围内,从而对财务预测提出修正意见。

亚朵团队提出财务修正意见

亚朵VP(财务及法务方向),从财务和法务角度给出项目意见,包括项目运营成本、财务模型是否合规、产权性质及各类证件是否有法律隐患。财务方面,譬如,针对不同城市不同体量的酒店,运营成本会有差别,这位VP会根据平均数据给出调整意见。法务方面,对于自持物业,她会审核项目国土权属证明文件及房产权属证明文件。如果属于在建项目,没有办理完房产证的,除土地证外,还会查验其建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售证、竣工验收合格证明。对于租赁物业,则会查看租赁合同;如果是从二房东手上转过来的,还会确认合同有房屋产权人书面同意。以上是在法务流程上提醒加盟商拿到并出示相关材料,避免酒店改造完工后无法拿到特行许可证而导致不能开业,給加盟商带来不可挽回的经济损失。

亚朵EVP(开发、工程方向),主要从工程角度对改造装修成本、建设期、开荒期、酒店流线、店招等方面提出意见,并对区域酒店市场特征提出补充看法。

亚朵CEO,从战略布局、项目品质、与已签约项目是否冲突等角度提出关键性意见,具有一票否决权。

亚朵开发助理,协助核实部分数据(譬如特别区域个别酒店的携程房价、已签约项目的距离等),并记录项目决策结果进行备档,作为与加盟商进行下一步沟通的依据,如成功签约,决策档案还将指导营建部进一步的项目排房规划、开业前的房价制定、年度预算制定等。

亚朵酒店加盟项目持续跟进

以我个人经手的加盟项目为例。5月,贵州某城市加盟项目在商住楼内因无法满足独立电梯,项目毙掉,因为人流复杂,影响住店体验,开业后小卡片和相关客诉必然涌现,影响网评与客房售价,进而影响投资回报;6月,吉林某城市加盟项目,虽然位置不错,但因天井房数量过多,超过总房量10%,且租金为商场租金水平,高于常规酒店租金水准,项目最后因体量和财务测算问题流产;7-8月,山西和江苏某城市加盟项目200余间客房,我和公司决策会的前辈们几经商议后,过会条件是将客房体量降到140间,否则项目不予签约

从项目初期筛选到成功过会,我在5个月的时间中接触了近300个物业(北京、上海、深圳、杭州)、约200位亚朵意向投资人(北京、上海、江苏、吉林、陕西、广东、浙江、福建等),经过自己剔除、决策会加持通过的项目仅有15个左右。大浪淘沙后项目残存的机率仅为7%,严格程度可见一斑。这也是为什么亚朵酒店能保证成熟期85%-90%入住率(有些项目甚至没有爬坡期,一开业就满房),投资回收稳健的主要原因!最后,无论加盟投资快捷还是中档酒店产品,找个靠谱的加盟经理和团队,投资回收才可谓有保证。毕竟,物业的准确评估才是项目成功的一半。

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