亚朵加盟|操盘上千万投资的酒店项目,不学会排房,哪来靠谱的评估?

发布日期:2018-04-26 15:56
 
亚朵酒店加盟项目评估
 亚朵加盟|操盘上千万投资的酒店项目,不学会排房,哪来靠谱的评估?
 
2016年4月-2017年7月,我已评估1000+酒店项目。每一次酒店项目的评估,我都会拆分为三步:物理条件分析、市场条件分析和商务条件分析。
在物理条件分析的环节,我会向酒店投资人拿到项目的cad图纸或者pdf版平面图,然后根据平面结构、尺寸,并结合需要打造的产品标准做初排房,判断出房数量,因为这个是直接影响测算评估的关键数据之一(测算评估由5大数据影响:投资造价+客房数量+经营预期+运营成本+租金成本)。
 
常见的平面结构,分板式、塔式、中庭式三种,由这三种平面形式可以衍生出不同的平面形态:
1. 板式客房楼层案例
2. 塔式客房楼层案例
3. 中庭式客房楼层案例
 
不同的酒店定位,对于排房的要求有些许差别。以客房面积为例,可分为4类:
经济型16-24 、舒适型25-35㎡、 豪华型36-45㎡和 超豪华型45㎡以上
 
以某酒店品牌为例,排房时有几个重点,列举一二: 
1. 过道净宽度最低1.6米,算上两边客房墙的厚度, 过道墙中距最低1.8米;
2. 客房开间不低于3.3米,套内面积25平米-35平米的房型占95%以上;
3. 无暗房 (天井净宽度小于3米,且深度大于3层楼层的天井房计算为暗房);
4. 大堂面积不小于150平方米;
5. 每层都有满足需要的消毒布草间,不小于10平米;
6. 有相对独立的餐厅、厨房区域(按100间房配置,须有120平方米以上区域);
7. 有基本的员工设施区域(更衣、冲淋、厕所、餐厅等)。
其中23点基本决定了这个品牌的出房数量。有的品牌对于开间的要求更低,譬如开间2.85米以上即可,允许有较大比例的暗房。 
 
常见问题1. 进深过大怎么办? 
一般10-12米的进深已经算是常规客房的极限,如果更大,需要考虑换方向排房,通过多排一排房间和走道来缩短进深、同时探讨开天井的可能性(解决由此引发的暗房问题)。
以上案例为某经济型酒店的排房,平面为25.9米和17.6米进深。考虑到酒店产品的面积16-24平米即可,因此在开间2.85-3.3米的条件下,净深4.85-5.6米足矣,于是除了平面的两头有排房,中间也安排了排房。由于无法开窗,所以项目产生暗房的部分(此图虽然开了采光天井,但宽度不足3米,严格说来还是暗房)。如果产品定性就是这样,则可以这样设计。
 
常见问题2. 错柱怎么办? 
如果柱子在客房的中间则会影响客房品质,一般考虑增加或降低客房的宽度从而适应,或者探讨是否有把柱子并入卫生间隔墙的可能性(柱子包在卫生间里面 不影响使用),或者改为功能房或个性特价房、再或者后期通过设计方法处理(譬如订制衣柜)。
 
常见问题3. 如何训练排房的思维? 
平时住酒店时可多观察客房门背后的消防逃生图并拍照记录,次数多了就能熟悉大多数酒店平面的排房方法。附上一些常见平面图的酒店排房:
1. xx海友(三排房+四排房,没开天井)
2. xx宜必思(中间暗房区,无法开天井)
3. xx豪生(单排房)
4. xx锦江都城(三排房,中间无法开天井)
5. xx和颐(四排房,中间无法开天井)
6. xx橘子水晶(三排房、开天井)
7. xx亚朵(三排房,中间开天井)
 
 
 
 
分享到: